전세로 들어가면서 확정일자를 받으러 주민센터에 갔는데, 이미 받은 것으로 되어 있다는 말을 듣는 경우가 있습니다. 반대로 신고를 안 해 과태료 고지서를 받는 경우도 있습니다. 같은 제도에서 갈리는 두 결과입니다.
「둘 다 넘어야 신고」가 아닙니다
가장 많이 틀리는 지점부터 적습니다. 신고 대상 기준은 이렇습니다.
- 보증금 6천만원 초과, 또는
- 월차임 30만원 초과
「또는」입니다. 보증금 1,000만원에 월세 50만원인 계약은 보증금이 기준 아래여도 신고 대상입니다. 반대로 보증금 2억원에 월세가 없는 전세도 대상입니다. 둘 다 넘을 필요가 없습니다.
관리비는 차임에 넣지 않습니다. 월세 28만원에 관리비 10만원인 집은 차임 기준을 넘지 않습니다.
같은 도인데 옆 동네는 신고하고 우리는 안 합니다
대상 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도(道)의 시(市) 지역입니다. 빠지는 건 도의 군(郡) 지역뿐입니다.
그래서 같은 경상북도 안에서도 경주시는 신고 대상이고 청도군은 아닙니다. 주소 끝 글자 하나로 갈립니다. 「우리 지역은 시골이라 해당 없다」고 넘겼다가 시 지역이었던 경우가 여기서 나옵니다.
신고하면 확정일자가 따라옵니다
이게 이 제도의 실질적인 혜택입니다. 임대차 신고를 접수하면 주택임대차보호법 제3조의6의 확정일자를 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5). 따로 받으러 가지 않아도 됩니다.
다만 여기서 한 번 더 갈립니다. 확정일자는 우선변제권을 위한 것이고, 그 앞에 대항력이 있어야 힘을 씁니다. 대항력은 전입신고 + 실제 거주로 생깁니다.
임대차 신고 → 확정일자 (우선변제권의 날짜)
전입신고 + 이사 → 대항력 (다음 날 0시부터)
둘은 다른 절차입니다. 임대차 신고를 했으니 전입신고도 됐겠거니 하고 넘기면, 정작 경매가 붙었을 때 순위에서 밀립니다.
기한은 잔금일이 아니라 계약서에 도장 찍은 날부터입니다
30일의 기산점은 계약 체결일입니다. 잔금일도 입주일도 아닙니다. 계약하고 두 달 뒤에 들어가는 경우가 흔한데, 그동안 기한은 이미 지나가고 있습니다.
계약서를 쓴 그 자리에서 중개사가 대신 신고해 주는 경우가 많습니다. 해 줬는지 그 자리에서 확인하세요. 「나중에 해 드릴게요」는 30일 안에 확인할 일이 하나 늘어난다는 뜻입니다.
과태료 금액을 여기 적지 않는 이유
미신고·거짓신고에는 과태료가 붙습니다. 다만 금액은 지연 기간과 계약금액에 따라 구간이 나뉘고, 계도기간과 부과 기준이 여러 차례 바뀌었습니다.
그래서 이 화면은 「얼마」를 말하지 않습니다. 확인되지 않은 숫자로 계산해 주는 척하는 것보다, 관할 시·군·구나 부동산거래관리시스템에서 현재 기준을 확인하시는 편이 정확합니다. 늦었더라도 신고 자체는 계속 할 수 있습니다.
계약을 고치거나 해제해도 신고합니다
처음 계약만 신고 대상이 아닙니다. 보증금이나 차임이 바뀌는 변경, 그리고 계약의 해제도 신고합니다. 재계약을 하면서 금액이 그대로라면 변경 신고 대상이 아닙니다.