DSR과 LTV는 서로 다른 자물쇠입니다
- DSR (총부채원리금상환비율) — 내 소득으로 감당할 수 있는지. 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하게 합니다.
- LTV (담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지 빌려주는지. 6억 집에 LTV 70%면 4.2억이 상한입니다.
둘 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV가, 집값이 비싸도 소득이 낮으면 DSR이 걸립니다.
DSR에는 모든 대출이 들어갑니다
주택담보대출만이 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금대출까지 전부 더합니다. 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전액을 부채로 보는 것이 보통입니다.
그래서 주택담보대출을 받으려면 기존 신용대출을 먼저 정리하는 것이 효과적입니다. 위에서 기존 대출 월 상환액을 0으로 바꿔 보면 한도가 얼마나 늘어나는지 보입니다.
기간을 늘리면 한도가 늘어납니다
DSR은 연간 상환액을 보므로, 같은 원금이라도 기간이 길면 월 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다. 30년 대신 40년으로 하면 한도가 늘어납니다. 다만 총이자가 크게 늘어난다는 점을 함께 봐야 합니다.
LTV는 정책에 따라 자주 바뀝니다
규제지역 지정, 생애최초 여부, 보유 주택 수에 따라 달라지고 정부 정책으로 수시로 조정됩니다. 위 선택지는 대표적인 구간이며, 실제 적용 비율은 은행이나 주택도시보증공사에 확인하세요.
정책자금 대출은 별도입니다
디딤돌·버팀목 같은 정책자금은 소득·자산 요건이 따로 있고 금리가 낮습니다. 자격이 되는지 청년·신혼부부 대출 진단에서 먼저 확인하세요.
규제마다 보는 것이 다릅니다
| 규제 | 분자 | 분모 |
|---|---|---|
| LTV | 대출 금액 | 주택 가격 |
| DTI | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 | 연소득 |
| DSR | 모든 대출의 원리금 | 연소득 |
DSR 은 신용대출과 카드론까지 모두 넣어 계산하므로 가장 빡빡합니다. 이 셋 중 가장 낮은 값이 실제 한도가 되고, 여기에 은행 내부 기준이 더해집니다.