집을 팔 때 세금은 얼마 벌었느냐만으로 정해지지 않습니다. 얼마나 살았느냐가 공제를 두 배로 갈라 놓습니다. 10년을 갖고 있어도 거주 2년이 없으면 공제가 반 토막입니다.
거주 2년이 없으면 80%가 30%로 떨어집니다
장기보유특별공제에는 표가 둘 있습니다. 어느 표를 쓰느냐로 세금이 크게 갈립니다.
| 구분 | 공제율 | 요건 |
|---|---|---|
| 표1 (일반) | 연 2%, 최대 30% | 3년 이상 보유 |
| 표2 (1세대 1주택) | 최대 80% | 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 |
표2는 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 따로 세서 더합니다. 10년 보유에 10년 거주면 80%입니다.
그런데 거주가 2년에 못 미치면 표2 자체를 못 씁니다. 아무리 오래 보유했어도 표1의 30%가 상한입니다. 전세를 주고 다른 곳에 살았다면 여기서 걸립니다.
12억 넘어도 전부 과세는 아닙니다
1세대 1주택은 양도가액 12억까지 비과세입니다. 15억에 팔았다고 전체에 세금이 붙는 게 아닙니다. 초과분에 해당하는 만큼만 과세됩니다.
계산식은 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액입니다. 15억에 팔아 7억을 벌었다면 과세 대상은 7억 × 3억 ÷ 15억 = 1억 4천만원입니다. 여기에 장기보유공제가 또 들어갑니다.
1년 차이로 8%p가 움직입니다
표2는 보유와 거주 각각 연 4%씩 오릅니다. 둘 다 1년이 더 쌓이면 8%p가 한 번에 붙습니다.
양도차익이 크면 이 8%p가 수천만원입니다. 만 9년 11개월이라면 두 달을 더 기다리는 것만으로 세금이 크게 줄어듭니다. 매도 시점을 정하기 전에 꼭 계산해 보세요.
영수증 없는 공사비는 못 뺍니다
필요경비로 인정되는 것은 자본적 지출입니다. 취득세, 중개보수, 샷시 교체, 발코니 확장, 난방 배관 교체 같은 것들입니다.
도배와 장판, 싱크대 교체 같은 수익적 지출은 안 됩니다. 그리고 무엇이든 세금계산서나 영수증이 있어야 합니다. 현금으로 주고 증빙을 안 받았으면 없는 돈입니다.
2년을 못 채우면 세율이 다릅니다
보유 2년 미만은 단기 양도라 40~70% 중과세율이 적용됩니다. 이 계산기는 2년 이상 보유를 전제로 하니, 단기라면 결과를 그대로 믿지 마세요. 화면에서도 경고가 뜹니다.
신고는 2개월 안에
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 다음 해 5월에 확정신고로 정리합니다.
살 때 낸 세금은 취득세 계산기에서 확인할 수 있고, 판 돈으로 다시 집을 산다면 대출 이자와 DSR 한도를 함께 보세요.