전환율이 무엇인가
보증금 1억을 월세로 바꿀 때 연 몇 %로 계산할지를 정하는 비율입니다. 전환율이 5%라면 1억 × 5% ÷ 12 = 월 41만 6천원이 됩니다.
월세 = 줄이는 보증금 × 전환율 ÷ 12
법정 상한이 있습니다
주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때는 다음 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 2%
기준금리가 3%라면 상한은 5%입니다. 이 상한을 넘긴 부분은 무효이며, 이미 낸 초과분은 돌려받을 수 있습니다.
새 계약에는 적용되지 않습니다
상한은 계약 기간 중이나 갱신 시 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 처음부터 월세로 새 계약을 맺는다면 시장 시세대로 정해지며 이 상한이 적용되지 않습니다. 실무에서 가장 많이 오해하는 부분입니다.
전세와 월세, 어느 쪽이 유리한가
간단히 보면 전환율과 예금·대출 금리를 비교하면 됩니다.
- 전환율 > 대출금리 — 대출을 받아 보증금을 올리는 편이 유리합니다.
- 전환율 < 예금금리 — 보증금을 낮추고 그 돈을 굴리는 편이 유리합니다.
대출 이자는 대출 이자 계산기에서, 목돈을 굴렸을 때는 복리 계산기에서 비교해 보세요. 다만 전세는 보증금을 떼일 위험이 있고 월세는 그 위험이 작다는 점도 함께 봐야 합니다.
계약할 때 챙길 것
전환하더라도 확정일자와 전입신고는 그대로 유지해야 합니다. 보증금이 줄었다고 대항력이 자동으로 유지되는 것은 아니므로, 변경 계약서에도 확정일자를 새로 받으세요. 중개보수는 중개수수료 계산기에서 확인할 수 있습니다.