월세와 전세를 비교하는 올바른 방법
“월세 80만원 vs 전세 대출이자 50만원이니 전세가 이득”은 절반만 맞는 계산입니다. 전세 보증금으로 넣은 내 돈도 그동안 아무것도 못 벌기 때문입니다.
제대로 비교하려면 양쪽 다 ‘한 달에 사라지는 돈’으로 환산해야 합니다.
- 전세 = 대출 이자 + 내 돈이 묶여서 못 버는 이자
- 월세 = 월세 + 관리비 차액 + 보증금이 묶여서 못 버는 이자 − 남는 돈으로 버는 이자
전월세 전환율이라는 지름길
(월세 × 12) ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금) × 100이 전환율입니다. 보증금 차액을 월세로 바꿀 때의 연이율입니다.
이 값이 전세대출 금리보다 높으면 전세, 낮으면 월세가 유리합니다. 월세를 그만큼 비싸게 내고 있다는 뜻이기 때문입니다.
법정 전환율 상한은 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 쪽입니다. 다만 이는 계약 중 전환에만 적용되고, 처음부터 월세로 계약하는 데는 강제되지 않습니다. 전월세 전환 계산기에서 확인할 수 있습니다.
숫자에 안 나오는 것들
계산만으로 결정할 수 없는 부분이 있습니다.
- 전세 사기 위험 — 보증금 전액을 잃을 수 있습니다. 등기부와 선순위 채권을 꼭 확인하고, 전세보증금 반환보증에 가입하세요
- 목돈 마련의 부담 — 전세는 대출이 나와야 갑니다
- 이사의 자유 — 월세가 옮기기 쉽습니다
- 월세 세액공제 — 총급여 8천만원 이하 무주택자는 월세의 15~17%를 세액공제받을 수 있습니다. 이걸 넣으면 월세 쪽이 유리해지기도 합니다
전세대출 이자도 공제됩니다
무주택 세대주가 받은 주택임차차입금 원리금 상환액은 연 400만원 한도로 40%를 소득공제받을 수 있습니다.
연말정산에 미치는 영향은 연말정산 계산기에서 가늠해 보세요.
기회비용을 몇 %로 잡을까
보수적으로 예금 금리 수준(3% 안팎)이 무난합니다. 주식 기대수익률처럼 높게 잡으면 월세가 유리하게 나오지만, 그 수익이 보장되지 않는다는 점을 잊지 마세요.
이어서 보기
- 전월세 전환 계산기 — 법정 전환율 상한
- 대출 상환 계산기
- 중개보수 계산기
- 부동산 실거래가